증여 활용한 절세 및 임대사업장 등록 따른 실익 분석 … 29일 세미나 개최

'다주택자의 종부세 및 양도세 절세전략' 세미나
8월 29일 목요일 오후 2시 여의도 금투협 3층 불스홀


한경닷컴이 오는 29일 서울 여의도 금융투자협회에서 ‘다주택자의 종부세 및 양도세 절세전략’ 세미나를 연다. 이날 행사에선 부동산 전문 세무사인 김종필 세무사가 증여를 활용한 절세와 임대사업자 등록에 따른 실익을 분석할 예정이다.

증여는 최근 가장 대표적인 절세 방법으로 자리잡았지만 함정도 많다. 오래 갖고 있던 부동산을 증여할 경우 최대 80%의 장기보유특별공제(장특공제) 혜택이 줄어들기 때문이다. 김 세무사는 “장특공제로 줄일 수 있는 세액과 증여 후 매도로 아낄 수 있는 금액을 꼼꼼히 비교해봐야 한다”고 말했다.

증여를 할 경우 다주택자는 주택 수를 줄여 양도세 중과세를 피하면서 종합부동산세를 낮출 수 있다. 취득 가격을 증여 시점으로 보기 때문에 종전보다 양도차익이 줄어들어 세액이 감소하는 효과도 있다. 부부 사이는 6억원(10년)까지 증여세도 없다. 다만 증여 후 5년이 지나야 증여가액이 취득가액으로 인정된다. 5년 이내 매도할 경우 기존 취득가액을 기준으로 양도세가 계산된다. 김 세무사는 “부인이 5년 뒤 어느 정도의 가격 수준에서 팔아야 현재 남편이 장특공제를 받는 만큼의 차익을 남길 수 있는지 역산해봐야 한다”며 “목표 가격으로 향후 매각이 가능한지 부동산 소재지의 중장기적 상황도 고려해 전략을 짜야 한다”고 설명했다.

자녀에게 증여할 때는 하나의 부동산을 여러 명의 자녀에게 공동명의로 증여하는 게 한 명의 자녀에게 주는 것보다 세금이 적다. 수증자별로 얼마만큼을 받았는지에 따라 증여세를 계산하기 때문에 각각의 과세표준이 낮아지는 효과가 있어서다. 다만 10년 이내에 상속이 개시되는 경우 상속세와 동일한 시스템으로 증여세를 계산한다. 증여를 완료했더라도 과거의 증여 재산을 상속세 계산에 합산하고, 당시 납부한 증여세를 차감해 공제한다. 김 세무사는 “고령자라면 사전증여 시점을 앞당기는 부분에 대한 고민도 필요하다”며 “사위와 며느리를 증여 대상에 포함할 경우 상속 소급 기간이 5년으로 짧기 때문에 향후 과세 대상에서 제외될 수 있다”고 강조했다.

임대사업자 등록은 소유한 부동산에 따라 실익을 따져봐야 한다. 지난해 9·13 대책에서 신규 취득 주택에 대한 종부세 합산 배제와 양도세 중과 배제 혜택이 사라졌기 때문이다. 공시가격 6억원·전용면적 85㎡ 이상이라면 장특공제도 받을 수 없다. 다만 가격과 면적 기준을 충족한다면 장특공제 혜택은 유효하다.

양도세를 줄이기 위해선 우선 가구별 주택수를 정확히 파악하는 게 중요하다. 김 세무사는 “주택수에 합산되는 주택인지, 감면대상주택 등 중과세에서 배제되는 주택인지를 우선 확인해야 한다”며 “마지막으론 조정대상지역 주택인지도 체크해야 한다”고 강조했다. 이후부턴 매각 순서를 정한 뒤 양도하거나 자녀·배우자 증여, 임대사업자 등록, 임대법인 등록 등의 전략을 짤 수 있다.

김 세무사는 이 같은 절세 방안 외에도 부부 공동명의에 따른 종부세 감면 유불리와 감면·임대주택을 활용한 일시적 2주택 전략의 함정 등을 소개할 예정이다. 이날 행사는 오후 2시부터 여의도 금융투자협회 3층 불스홀에서 진행된다. 참가 신청은 한경닷컴 홈페이지(sp.hankyung.com/edition_2019/estate0829/) 또는 전화로 할 수 있다. 참가비는 4만4000원이다. (02)3277-9986

한경부동산 landplus@hankyung.com